Niečo k rezervačnej zmluve realitnej kancelárie
Niečo k rezervačnej zmluve realitnej kancelárie
Určite ste sa mnohí stretli s tým, že keď ste oslovili realitnú kanceláriu (ďalej len ako „RK“), predložila Vám k podpisu tzv. rezervačnú zmluvu.
Účelom rezervačnej zmluvy má byť len krátkodobo rezervovať nehnuteľnosť predávajúceho pre kupujúceho a to za účelom prípravy dokumentov.
Rezervačná zmluva má slúžiť výlučne na to, aby predávajúci svoju nehnuteľnosť počas trvania tejto zmluvy nepreviedol na tretie osoby, ale aby ponúkaná nehnuteľnosť bola rezervovaná po istú dobu (počas prípravy zmlúv, vybavenia úveru a pod.) pre konkrétneho kupujúceho.
Rezervačná zmluva obsahujúca sankcie za porušenie „záväzku“ uzavrieť v budúcnosti zmluvu, prípadne za odstúpenie od rezervačnej zmluvy je z nášho pohľadu neakceptovateľná.
Rezervačná zmluva je vopred naformulovaný, formulárový typ zmluvy, ktorú nemal možnosť kupujúci/predávajúci ako spotrebiteľ zmeniť a vopred sa s ňou oboznámiť.
Na základe ustanovení v takomto type zmluvy je vyplatená odmena RK ako sprostredkovateľovi už vopred a to bez ohľadu, či k uzavretiu Kúpnej zmluvy dôjde alebo nie, čo je v priamom rozpore s ust. § 774 a nasl. zák. č. 40/1964 Zb., Obč, zák.
Ustanovenia na základe ktorých RK inkasuje odmenu vopred či už ako :
-zálohu – prvú časť kúpnej ceny,
alebo
rezervačný poplatok zakladajú hrubý nepomer medzi právami a povinnosťami zmluvných strán.
Od spotrebiteľa nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zaviazal vopred pod hrozbou sankcie k uzavretiu zmluvy, ktorej podmienky nepozná.
RK si ustanoveniami v rezervačnej zmluve o zálohe či rezervačnom poplatku rovnajúcom sa výške provízie ktorým si uzurpuje si nárok na odmenu bez ohľadu na to, či k uzatvoreniu kúpnej zmluvy dôjde alebo nie obchádza literu zák. č. 40/1960 Zb., ust. § 774 a nasl.
Ust. § 774 , zák. č. 40/1960 Zb., :
“Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.”
Niečo k rezervačnej zmluve od realitnej kancelárie II.
Včera sme si povedali, za akých okolností a kedy má RK nárok na odmenu za sprostredkovanie predaja nehnuteľností. Že je to v zásade len v prípade, ak sa RK ako sprostredkovateľ o predaj pričinila (ust. § 774 Občianskeho zákonníka).
Podľa Obchodného zákonníka má sprostredkovateľ vykonávať činnosť, na základe ktorej vznikne MOŽNOSŤ uzatvorenia zmluvy resp. len vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca možnosť uzavrieť zmluvu.
Hovoríme však o režime občianskeho a spotrebiteľského práva.
V zmysle Občianskeho zákonníka je pre sprostredkovateľskú zmluvu charakteristické nielen to, že sa sprostredkuje možnosť uzavretia zmluvy, ale že sa dostaví aj výsledok pričinením sprostredkovateľa. Záujemca má teda povinnosť sprostredkovateľovi odmenu len vtedy, ak bola zmluva uzavretá, a len vtedy ak bola uzavretá pričinením sprostredkovateľa (jeho aktívnou účasťou). Na naplnenie predmetu zmluvy o sprostredkovaní preto nepostačujú len činnosti uvedené v danej podmienke, ku ktorej sa realitná kancelária zaväzuje.
Teda hoc uzatvoríte rezervačnú zmluvu a RK nesprostredkuje predaj, máte možnosť od nej kedykoľvek odstúpiť a RK nemá nárok na odmenu a akýkoľvek preddavok je povinná vrátiť.
RK by nemala konať v rozpore s ust. § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého sa za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve považujú najmä ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku.
Ust. § 775 Občianskeho zákonníka:
“Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.”
Ust. § 776 Občianskeho zákonníka:
“Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu."
Odmena má byť zrozumiteľne upravená a klienta - spotrebiteľa musí RK presne oboznámiť s výškou odmeny napríklad za jednu obhliadku. To isté podľa citovaného ustanovenia platí pri vynaložených nákladoch RK (cestovné náklady vrátane amortizácie vozidla, náklady na inzerovanie, telefonovanie a pod.) RK by mali mať kvalifikované zmluvy, kde by ich ustanovenia o vynaložených nákladoch chránili pred špekulantmi. S týmto sa ale v praxi nestretávame z nám nepochopiteľných dôvodov.
Ak si namiesto ustanovení o vynaložených nákladoch a vopred dohodnutej odmene napríklad aj za stratu časj RK odmenu prispôsobuje podľa situácie tak, že za každých okolností ostane v jej moci preddavok, prvá časť kúpnej ceny a pod., ide o neprijateľnú zmluvnú podmienku.
Z ust. § 53 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení posledných noviel, ods. 1, citujem:
„ Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.“
Z ods. 2, citujem:
„Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah.“
Z ods. 3, citujem:
„Ak dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané.“
Z ods. 4, písm. t, citujem:
„ Za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré
t) požadujú od spotrebiteľa plnenie za službu, ktorej poskytnutie dodávateľom v prevažnej miere nesleduje záujmy spotrebiteľa,
v) požadujú od spotrebiteľa uhradenie plnení, o ktorých spotrebiteľ nebol pred uzavretím zmluvy preukázateľne informovaný, ktorých úhrada nebola upravená v zmluve alebo za ktoré spotrebiteľ nedostáva dohodnuté protiplnenie.
Z ods. 5, citujem:
„ Neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.“
Účelom zmluvy, ktorú Vám RK dá podpísať ako „rezervačnú“ by nemalo byť výlučne si zabezpečiť províziu za akýchkoľvek podmienok.
Ak si aj napriek tomu RK vopred v rezervačnej zmluve dohodne vyplatenie prvej časti kúpnej ceny ako rezervačný poplatok ktorý má byť započítaný na 1. splátku kúpnej ceny, takéto ustanovenie je podľa nášho názoru neplatné, RK tento preddavok nemala prevziať a už vôbec nie v hotovosti.
Bez kúpnej zmluvy sa neuhrádza kúpna cena.
V zmysle ust. § 498 zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka: „Na to, čo dal pred uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí sa ako na preddavok.“
Ako sme uviedli vyššie, ak má RK prevziať preddavok na kúpnu cenu, mala by mať na to v zmysle ust. § 777 Občianskeho zákonníka písomnú plnú moc.
V tejto súvislosti poukazujeme na zák. č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti v platnom znení, ktorý obmedzuje vyplácanie hotovostných platieb nad sumu 5 000 € pri právnických osobách a pri podnikateľoch, čo je prípad RK.
Na účely uvedeného zákona sa hodnotou platby rozumie aj taká platba, ktorá je rozdelená na viacero samostatných častí, teda na účely zákona sa posudzuje súčet všetkých čiastkových platieb, ak všetky takéto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. To znamená, že ak hodnota realitného obchodu (kúpna cena) presahuje uvedené sumy, tak ani preddavok na kúpnu cenu nemožno vyplatiť v hotovosti.
Konkrétne - ak hodnota nehnuteľností je príkladmo 100.000 €, tak kúpnu cenu nemožno rozdeliť na niekoľko hotovostných platieb, prípadne ani na jednu hotovostnú platbu vo výške 2700 € ako preddavok a ďalšiu - 97.300€ ako bezhotovostnú platbu.
Takáto hotovostná platba preddavku nie je možná ani vtedy, ak ju namiesto predávajúceho prebrala RK, ktorá predávajúceho zastupuje na základe plnej moci.
Domnievame sa. že ak RK prevezme preddavok v hotovosti porušuje aj účtovné a daňové predpisy, keď si tento príjem nezahrnula do účtovníctva.
V zásade je spotrebiteľ zväčša nútený zaplatiť rezervačný poplatok, ktorý dodávateľ služby - sprostredkovateľ nazýva paušálnymi nákladmi za situácie, ak k obchodu nedôjde, teda obchod sprostredkoval a podľa zákona nemá nárok na sprostredkovateľskú odmenu (ust. § 774 Obč. zák. ).
Alebo ide o rezervačný poplatok, ktorý v prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy bude započítaný na 1. časť kúpnej ceny - teda na províziu.
Z ust. § 54, ods. 2 zák. č. 40/1964 Zb., Obč. zák. :
“V pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.”
Z rozsudku Najvyššieho súdu SR z 31. 01. 2011, sp. zn. 4 Cdo 148/2010:
“Sprostredkovateľská zmluva je zmluva, v ktorej sa jedna strana (sprostredkovateľ) zaväzuje vyvíjať činnosť, ktorá vedie k tomu, aby druhá strana (záujemca) mala príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou a záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak činnosťou sprostredkovateľa došlo k uzavretiu zmluvy.
Podstatnými obsahovými náležitosťami sprostredkovateľskej zmluvy sú a/ záväzok sprostredkovateľa obstarať záujemcovi príležitosť k uzavretiu zmluvy, b/ záväzok záujemcu poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak bude výsledok dosiahnutý zásluhou sprostredkovateľa. Takáto zmluva nemusí byť písomná a stačí v nej vymedziť všeobecnejšie obsah sprostredkovávanej zmluvy, avšak i z tohto vymedzenia musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované. Záväzok zo sprostredkovateľskej zmluvy nespočíva v uzavretí zmluvy menom záujemcu, ale v obstaraní príležitosti takúto zmluvu uzavrieť. To zahŕňa predovšetkým vyhľadávanie tretích osôb, ktoré budú mať na uzavretí sprostredkovávanej zmluvy záujem, a v informovaní záujemcu o týchto osobách ako i o ďalších okolnostiach, ktoré sú pre záujemcu významné pre rozhodovanie, či túto sprostredkovanú zmluvu uzavrie a s kým. Sprostredkovanie je pojmovo úplatné, avšak odmena za sprostredkovanie nemusí byť v zmluve určená presnou čiastkou, môže ísť napr. o percentuálne vyjadrenie z hodnoty a pod. V zásade však je nepochybné, že sprostredkovateľ nie je iba pasívnym činiteľom, ale jeho činnosť musí mať aktívnu povahu, pretože ustanovenie § 774 Občianskeho zákonníka viaže nárok na odmenu k skutočnosti, že výsledok (teda uzavretie zmluvy) bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Sprostredkovateľ je povinný záujemcovi oznamovať všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti ovplyvňujúce rozhodovanie záujemcu o tom, či uzavrie sprostredkovateľskú zmluvu alebo nie. To zahŕňa tiež povinnosť informovať o dôveryhodnosti tretích osôb, vrátane predpokladov, ktoré vypovedajú o tom, s akou pravdepodobnosťou si svoje povinnosti, vyplývajúce zo sprostredkovanej zmluvy, splní, prípadne aké je riziko ich nesplnenia. Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške musia byť kumulatívne splnené dve podmienky a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a súčasne, že túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa. Z uvedeného je zrejmé, že sprostredkovateľ nemá právo na odmenu vtedy, ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzavretím zmluvy musí existovať príčinná súvislosť.”